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物業(yè)管理外包的特點和發(fā)展的方向
以下是小編整理的關于物業(yè)管理外包的特點和發(fā)展的方向的論文，歡迎各位物業(yè)管理的同學借鑒哦!
摘 要：任何事物都有利害的兩面性，物業(yè)管理外包也不例外。本文首先從降低成本、提高質量、滿足業(yè)主需求、規(guī)避風險及提升競爭力等五方面闡述了物業(yè)管理外包的優(yōu)勢。其次，從質量難以控制、企業(yè)形象難以體現(xiàn)、服務時間滯后、協(xié)調管理難及其它一系列問題等方面闡述了物業(yè)管理外包的劣勢。最后，分析了物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、市場化的必然發(fā)展趨勢。
關鍵詞：物業(yè)管理外包 發(fā)展
近十年來，業(yè)務外包，以合同的方式發(fā)包給專業(yè)性強的專業(yè)公司。到目前為止，油田物業(yè)服務處已開始將綠化、保潔、保安、餐飲、設備運行全部外包給專業(yè)性的公司經營。業(yè)務外包又稱資源外取，是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內部人員負責的非核心業(yè)務外包、稱為市場力量的回歸。這是發(fā)展物業(yè)管理這一現(xiàn)代服務業(yè)所要面對的。
一、物業(yè)管理外包的優(yōu)勢
第一，通過業(yè)務外包可以降低經營成本。其一，由于專業(yè)化分工所帶來的高效率，許多專業(yè)性服務公司在其專業(yè)領域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。其二，由于業(yè)務外包，日常工作中只需配備少數(shù)維修人員，管理開支大為減少。其三，將專項業(yè)務外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約固定資產投資，在財務管理上，支付固定合同的現(xiàn)金較設立內部成本中心進行預算管理，通常更進行成本控制。
第二，業(yè)務外包可以有效地提高服務質量。專業(yè)公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、技術優(yōu)勢來提高其所提供的產品(服務)質量。
第三，業(yè)務外包可以增加服務項目，最大限度地滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的消費需求。社會思潮的多元化和業(yè)主生活環(huán)境的差異性導致了業(yè)主需求的復雜化和差異化。多元化的服務需求對物業(yè)管理提出了更高的要求，而實際上物業(yè)管理企業(yè)自身服務能力是有限的，只有通過業(yè)務外包，即資源外取才能得以解決。
第四，業(yè)務外包可以規(guī)避一些風險，增強企業(yè)防范和抵御風險的能力。對于風險高、管理難度大、專業(yè)性強的業(yè)務，也可采用外包的服務方式以確保在服務提供的同時規(guī)避管理責任風險。
第五，物業(yè)管理企業(yè)實施專項服務業(yè)務轉委托帶來的最直接好處，是通過轉委托把企業(yè)有限的內部資源集中在最具成本效益、最有價值的核心業(yè)務上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競爭力的機會。
二、物業(yè)管理外包的劣勢
與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的不足和缺陷是與優(yōu)勢是同時存在的，尤其是在我國社會轉型時期，物業(yè)管理市場尚不成熟的時候，這種不足和缺陷就更加突出，主要表現(xiàn)在五個方面。
第一，外包的服務質量難以控制。一般外包都是通過招標方式進行，通過對投標方服務質量、價格、資信等方面評估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實際質量是難以控制的，因為通常只能控制對方的管理者或代表，而直接操作作業(yè)者可以聽或不聽物業(yè)管理企業(yè)的指導與要求，致使質量在第一現(xiàn)場難以控制。
第二，外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。外包專業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人，企業(yè)的文化、服務的理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過合同或簡單溝通可以消除其差別，如果外包業(yè)務或項目的內容、外延定義不清，則容易帶來運作混亂與責任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。
第三，外包在提供服務的時間上往往滯后。由于物業(yè)管理服務需要具有預見性、處理突發(fā)事件的應變性及強有力的引導能力，而事實上按照合同條款很難滿足對不確定因素的處理，加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時雙方一般又不在同一地點，要提供與事先約定或有規(guī)律性不相一致的服務，在時間上往往相對滯后。
第四，外包導致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調管理的難度加大。在履約過程中，物業(yè)管理公司對專業(yè)性服務企業(yè)既不能約束過緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務的質量。物業(yè)管理公司應把專業(yè)性服務企業(yè)納入自身的整個管理體系中。實踐證明，游離于管理體系之外的外包，成功率是不高的。
第五，外包還可能引發(fā)的一系列問題，如：物業(yè)管理公司對自身業(yè)務的控制與洞察能力可能會有所降低。物業(yè)管理公司的專業(yè)人員或骨干力量，可能因為從直接從事運營與人員管理改作業(yè)務協(xié)調而另尋高就;物業(yè)管理公司從事工程服務的技術人員產生對外部技術一定程度的依賴，甚至會很嚴重;對轉委托實施過程的協(xié)調不夠而導致物業(yè)管理公司部門間的關系受到影響。
三、物業(yè)管理外包的未來發(fā)展趨勢
雖然物業(yè)管理外包作為一種新型的物業(yè)管理模式目前還存在一些有待解決的問題，但它體現(xiàn)了在知識經濟時代，傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化物業(yè)管理轉型過程中物業(yè)管理職能社會化、專業(yè)化、市場化的必然發(fā)展趨勢。
第一，傳統(tǒng)的“一體化”物業(yè)管理在經濟不發(fā)達地區(qū)和市場成熟程度不高的城市在相當?shù)臅r間內，仍有較大的存在和發(fā)展空間。
第二，基于市場的物業(yè)管理專業(yè)化必將對物業(yè)管理市場產生重大的影響。物業(yè)管理的再專業(yè)化過程將物業(yè)管理過程中的各項核心業(yè)務再度精深精細化，外包管理漸成趨勢。隨著社會服務體系發(fā)育的完整，各類專業(yè)化公司應運而生蓬勃發(fā)展，依仗自身的專業(yè)化能力作為物業(yè)管理公司的分供方，共同服務于社區(qū)業(yè)戶。物業(yè)管理公司的角色同時轉換為社區(qū)管理的組織者、監(jiān)督者、協(xié)調人和決策建議者。
第三、內部的專業(yè)化的發(fā)展將催生物業(yè)管理企業(yè)的集團化。只要是市場經濟，就必須實行專業(yè)化，只要是現(xiàn)代的市場經濟，就必須搞集團化。而集團化是以專業(yè)化為基礎和包含著專業(yè)化的，是專業(yè)化的綜合和整合。通過集團成員企業(yè)優(yōu)勢的組合，集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，組建若干專業(yè)化的分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，樓寓清洗公司等等，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。
第四，隨著產業(yè)價值鏈分解和專業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理出現(xiàn)精深精細化趨勢，并從勞動密集型逐漸成長為知識密集型，從而物業(yè)管理中分離出一個新型的領域——設施管理。相對于物業(yè)管理，設施管理表達了一種新的發(fā)展理念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念，從而達到設施壽命周期經營費用與使用效率的最優(yōu)結合。
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