可行性報告寫作格式

　　可行性報告怎么寫？有什么寫作要求格式嗎？小編為大家整理了可行性報告寫作格式和要求，供大家參考閱讀。

　　可行性報告

　　可行性研究報告的寫作過程，一般包括三個階段六個步驟。

　　三個階段：

　　1、明確寫作目標任務；

　　2、展開調(diào)查研究；

　　3、分析論證，提出方案，做出評估。

　　6個步驟：

　　1、明確可行性研究的目標；

　　2、針對目標進行實地調(diào)查和技術(shù)、經(jīng)濟分析，并對每一項研究做出結(jié)論和整理詳細報告材料；

　　3、以各項結(jié)論為根據(jù)，從不同的角度編制多個供選擇的方案，并從中選出較優(yōu)的方案；

　　4、對選出的方案進行更詳細的研究，確定具體的范圍，估算投資費用、經(jīng)營費用和收益，并做出擬建項目的經(jīng)濟分析和評價。

　　5、以總體目標為核心撰寫可行性研究報告；

　　6、編制籌措資金計劃。

　　可行性研究報告常用的分析研究方法有兩種：一是系統(tǒng)思維分析法。

　　即把擬建項目作為一個系統(tǒng)，分析它涉及的各種復雜因素，研究其相互關(guān)系以及變化發(fā)展情況。

　　必要時要建立數(shù)學模型，進行計算分析。

　　二是比較分析法。

　　通常采用橫比和縱比，對擬建項目的整體或局部、甚至某個具體細節(jié)進行分析。

　　一般要對多種可能的項目或方案進行比較分析，最后進行優(yōu)選。

　　不同種類的可行性研究報告因研究對象、內(nèi)容、方法的差異而各有特色，但結(jié)構(gòu)要素基本相同，一般都包括標題、前言、正文、落款、附件5個部分。

　　1、標題

　　可行性研究報告的標題應寫得準確、簡明，主要有以下2種。

　�。�1）完整式。

　　一般由擬建項目單位名稱、項目名稱、文種種類（3要素）組成，如《××省新型建筑材料廠關(guān)于引進水磨石生產(chǎn)線的可行性研究報告》。

　�。�2）省略式。

　　省略完整式中的擬建項目單位名稱，如《建設(shè)××大型水泥廠的可行性研究報告》；省略完整式中的擬建項目單位名稱、項目名稱，只寫文種種類，如《可行性研究報告》。

　　2、前言

　　前言即可行性研究報告的開頭部分，主要介紹該報告的來龍去脈。

　　要求寫明項目名稱、項目主辦單位名稱及負責人、可行性研究單位名稱、可行性研究的技術(shù)負責人、經(jīng)濟負責人及參加人等。

　　前言部分最常見的寫法是寫在什么時間、什么地方、用什么方法、由誰負責進行什么項目的可行性研究等內(nèi)容。

　　文字要求簡潔明了，篇幅不宜過長。

　　3、正文

　　正文是可行性研究報告的主體部分，是對所申報項目的必要性、可能性和技術(shù)經(jīng)濟指標的具體分析論證，最終得出是否可行的結(jié)論。

　　要求運用全面、系統(tǒng)的分析方法，以經(jīng)濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項目是否可行。

　　正文包括概論、供求預測、技術(shù)論證、經(jīng)濟分析和結(jié)論5個部分。

　　（1）概論。

　　提出可行性研究項目的依據(jù)、目的以及研究的結(jié)論。

　�。�2）供求預測。

　　主要寫國內(nèi)、國外市場的供求情況及發(fā)展趨勢。

　　在研究和寫作供求預測時，要運用科學的方法和確鑿的數(shù)據(jù)，力求預測準確可信。

　　（3）技術(shù)論證。

　　主要是運用資料、數(shù)據(jù)來論證以下幾個方面：能源、原材料的供應；廠址條件及交通狀況；技術(shù)、設(shè)備與環(huán)保；生產(chǎn)組織及人員培訓；并做出可行或不可行的結(jié)論。

　　（4）經(jīng)濟分析。

　　主要包括：投資估算、收益估算、投資回收估算。

　　投資估算，即項目所需的'全部資金的估算，分為固定資產(chǎn)投資、流動資金投資兩部分；收益估算，即估算成本、售價、銷量、利潤等；投資回收估算，主要是對投資回報率的高低、回報年限的長短等的分析。

　　在進行經(jīng)濟分析時，要翔實地估算出項目所需總資金，也要估算出項目實施的各個部分和不同時間中所需資金的具體比例。

　　要正確估算固定資產(chǎn)和流動資金。

　　要有針對性地分析項目的資金來源、籌措方式及貸款償付方式。

　�。�5）結(jié)論。

　　是在供求預測、技術(shù)論證、經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上，對項目做出的綜合評價。

　　評價結(jié)論有三種情況：非可行性結(jié)論、可行性結(jié)論、彌補性結(jié)論。

　　結(jié)論切忌模棱兩可，含糊其辭。

　　4、落款

　　標明完成可行性報告的報告者、報告日期。

　　如在標題下注明，在這里可以省略。

　　5、附件

　　為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，主要包括不能寫在正文內(nèi)的各種論證材料、試驗數(shù)據(jù)、調(diào)查數(shù)據(jù)、計算圖表、附圖等，以增強可行性研究報告的說服力。

　　可行性報告

　　xx縣相公鎮(zhèn)位于xx縣東北方向15公里處，全鎮(zhèn)面積33。3平方公里，轄12個行政村，45個村民小組，3526戶13351人，（鎮(zhèn)區(qū)人口3216人），1998年撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，為省級重點建設(shè)城鎮(zhèn)，先后被省市評為“小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)示范鎮(zhèn)”“衛(wèi)生先進鎮(zhèn)”等多項殊榮，相公鎮(zhèn)民風淳樸，文化底蘊深厚，因是隋朝尚書牛弘故里相公鎮(zhèn)而得名，鎮(zhèn)北有省級重點文物保護單位牛弘墓。

　　相公鎮(zhèn)地處陜甘兩省交界，交通便利，福銀高速、西平鐵路穿境而過，長寧路、冉相路在此交匯，村村已通柏油路、水泥路。

　　大唐彬長電廠煤灰廠和胡家河煤礦已建成投產(chǎn)。相公鎮(zhèn)是果業(yè)大鎮(zhèn)，也是大棚蔬菜生產(chǎn)基地。全鎮(zhèn)果園面積19800畝，是陜甘兩省四縣（xx、彬縣、寧縣、正寧）的主要貿(mào)易集販地。沿街門店400余家。農(nóng)歷二、五、八逢集，逢集人數(shù)可達數(shù)萬人眾，商貿(mào)流通活躍。

　　目前，該鎮(zhèn)還沒有一個功能完善、條件較好的農(nóng)貿(mào)市場，大多數(shù)商販沿街擺攤設(shè)點，衛(wèi)生狀況極差，且嚴重影響交通，晴天塵土飛揚，雨天泥濘難行，與市縣政府創(chuàng)建文明城鎮(zhèn)和衛(wèi)生城鎮(zhèn)的要求格格不入，群眾對此狀況也很不滿意，早有意愿希望當?shù)卣�府出面協(xié)調(diào)改變現(xiàn)狀，建設(shè)一座有規(guī)模、上檔次的農(nóng)產(chǎn)品交易農(nóng)貿(mào)市場，以解決當?shù)厝罕娮援a(chǎn)自銷農(nóng)產(chǎn)品銷售的困境，促進當?shù)厥袌龇睒s和經(jīng)濟發(fā)展。

　　為此，公司審時度勢，乘勢而上，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，在鎮(zhèn)黨委、政府大力支持下，自籌資金1192。8萬元，建設(shè)相公農(nóng)貿(mào)市場。

　　項目選址在相公鎮(zhèn)農(nóng)機站，經(jīng)鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)讓征用，符合國家政策。此項目選址地處鎮(zhèn)中心，地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達，通行便捷。

　　在此興建“相公鎮(zhèn)綜合農(nóng)貿(mào)市場”可以解決周圍近百平方公里內(nèi)群眾自產(chǎn)自銷農(nóng)產(chǎn)品過程中有市無場的困境，為周圍群眾和煤炭職工購買農(nóng)產(chǎn)品提供便捷，也能為當?shù)厝罕娞峁┎糠菥蜆I(yè)崗位，直接促進農(nóng)民增收，具有較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　一、項目實施單位基本情況；

　　項目單位名稱：陜西福氣果業(yè)有限公司

　　所有制形式：有限公司

　　陜西福氣果業(yè)有限公司成立于20xx年6月，注冊資金600萬元，公司位于xx縣。

　　主要經(jīng)營范圍有：農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)開發(fā)；房屋和市場經(jīng)營設(shè)施租賃；市場管理服務，水果種植、銷售、加工；苗木培育和銷售；冷庫租賃的專業(yè)化公司。

　　截止20xx年，企業(yè)資產(chǎn)總額2137萬元，現(xiàn)有員工56人，其中專業(yè)技術(shù)人員10人。

　　目前，公司已建成3600噸氣調(diào)庫一座，100畝示范園，300畝標準化基地。

　　每年經(jīng)銷優(yōu)質(zhì)水果600余萬斤，銷售收入壹千多萬元。

　　公司還致力于發(fā)展現(xiàn)代高科技農(nóng)業(yè)，正在xx縣實施與山西農(nóng)業(yè)科學院合作開發(fā)的綠色高科技項目——棗草間作附帶養(yǎng)殖生態(tài)基地。

　　該項目計劃實施面積5000畝，分布在芋元、彭公、相公三鄉(xiāng)；計劃總投資3000萬元，項目建成后，不但為我省及整個西部地區(qū)荒山和平原綠化提供大批生態(tài)經(jīng)濟型高科技苗木及草種，還為我省果業(yè)發(fā)展提供了新的方向及現(xiàn)代運作模式，同時運用“公司+農(nóng)戶”的形式帶動周邊群眾脫貧致富。

　　陜西福氣果業(yè)有限公司，目前是xx縣區(qū)境內(nèi)具有經(jīng)濟實力、管理能力強，人氣指數(shù)高，發(fā)展前景好的'農(nóng)村集貿(mào)綜合市場開發(fā)建設(shè)的實體經(jīng)濟公司，具有良好的規(guī)避市場風險，爭取最大經(jīng)濟效益的管理經(jīng)驗和經(jīng)營理念。

　　公司始終堅持黨的改革開放政策和科學發(fā)展觀的精神，堅持把促進新農(nóng)村建設(shè)和區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入作為出發(fā)點和根本落腳點，通過項目帶動作用，更好地輻射周邊農(nóng)村鎮(zhèn)集貿(mào)市場建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。

　　以此來拓展公司業(yè)務，擴大經(jīng)營業(yè)績，使公司進一步做大做強，不斷的加大規(guī)模、上檔次。

　　為當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加農(nóng)民收入做出積極貢獻。

　　二、項目建設(shè)內(nèi)容；

　　項目建設(shè)用地經(jīng)相公鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)，征用原相公鎮(zhèn)農(nóng)機站舊址土地5100平方米，建設(shè)市場內(nèi)商業(yè)用房5600平方米，硬化道路1500米，主要用于周邊群眾自產(chǎn)自銷農(nóng)產(chǎn)品購銷交易活動。

　　三、投資估算及資金籌措；

　　項目投資估算：1192.8萬元

　　資金來源：項目所需1192.8萬元資金全部由陜西福氣果業(yè)有限公司自籌。

　　四、經(jīng)濟效益分析；

　　該項目選址準確、選址合理、規(guī)模適度、市場前景好、

　　投資回報率高，建成后年均可收益156萬元，投資利潤率13.08%，從項目的經(jīng)濟效益和社會整體效益來看，該項目完全可行。

　　五、分析結(jié)論；

　　西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，亞歐大陸橋的貫通及沿線經(jīng)濟帶的形式，xx縣發(fā)展“東接北五縣，西連慶陽、平?jīng)觯�南托寶雞、靈臺，北跨寧縣、慶陽”的空間格局，相公鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達，是陜甘兩省四縣（xx、彬縣、寧縣、正寧）的主要貿(mào)易集販地。

　　相公鎮(zhèn)堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)工作全局，科學謀劃，精心部署，全鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會保持了快速發(fā)展的良好態(tài)勢，且隨著大唐彬長電廠煤灰廠和胡家河煤礦的建設(shè)，為相公鎮(zhèn)發(fā)展帶來了千載難逢的大好機遇，借此發(fā)展機遇，該項目的建設(shè)是很有必要的，經(jīng)分析認為：

　　1、該項目符合相公鎮(zhèn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，是相公鎮(zhèn)近期計劃的重點項目，項目的實施，對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提高農(nóng)產(chǎn)品流通，繁榮城鎮(zhèn)貿(mào)易，改善居民居住環(huán)境，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施具有重要意義。

　　2、從項目建設(shè)方案，工程技術(shù)角度來看，工程的設(shè)計、施工等，技術(shù)力量、施工經(jīng)驗和管理經(jīng)驗是成熟可靠的，不存在技術(shù)風險，且投資方資金充裕，一定能如期竣工。

　　綜上所述，該工程符合xx縣和相公鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，對相公鎮(zhèn)的經(jīng)濟和社會發(fā)展具有重要作用，項目建成方案可行，工程技術(shù)方案運作模式成熟可靠，因此，該項目不僅是必要的，也是可行的。

　　可行性報告

　　房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。

　　第一節(jié)可行性研究的概念和作用

　　一、可行性研究的概念

　　可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

　　我國從20世紀70年代就開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設(shè)程序。

　　二、可行性研究的作用

　　（一）可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

　�。ǘ�）可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。

　�。ㄈ�）可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。

　　銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

　　（四）可行性研究是編制設(shè)計任務書的依據(jù)�？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標準等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務書的內(nèi)容。

　　第二節(jié)可行性研究的階段工作

　　一、可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾個階段進行。

　�。ㄒ唬┮酝顿Y機會研究

　　該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。

　　該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。

　�。ǘ�）初步可行性研究

　　在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。

　�。ㄈ�）詳細可行性研究

　　詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，

　　小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%。項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

　�。ㄋ模┛尚行匝芯侩A段工作精度表

　　第三節(jié)可行性研究的內(nèi)容

　　一、可行性研究報告的結(jié)構(gòu)

　　一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要，目錄，正文。

　　二、（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

　　（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。

　　也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

　�。ㄈ�）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

　�。ㄋ模┱�文內(nèi)容：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內(nèi)容

　　1、項目概況

　　主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；

　　2、市場調(diào)查和分析

　　在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。

　　3、規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選

　　在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。

　　4、開發(fā)進度安排

　　對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

　　5、項目投資估算

　　對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。

　　6、項目資金籌集方案及籌資成本估算

　　根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

　　7、項目財務評價；

　　依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎(chǔ)上進行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果。

　　8、不確定性分析和風險分析

　　主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

　　9、可行性研究的結(jié)論

　　根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。

　　10、研究人員對項目的建議

　　對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

　�。ㄎ澹└郊�：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

　�。�六）附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

　　二、可行性研究報告的項目投資預算

　　一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的。

　　這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的`。房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容：

　　（一）營銷開支概算

　　1、項目前研究及可行性研究的開支

　　2、項目策劃的開支

　　3、銷售策劃的開支

　　4、廣告開支

　　5、項目公司日常運作的開支

　　6、項目及企業(yè)的公關(guān)開支

　�。ǘ�）工程開支概算

　　1、用于工程勘探的開支

　　2、用于吹沙填土、平整土地的開支

　　3、用于工程設(shè)計的開支

　　4、用于建筑施工的開支

　　5、用于設(shè)施配套的開支

　　6、用于工程監(jiān)理的開支

　�。ㄈ�）土地征用開支概算

　　1、政府一次性收取的標準地價

　　2、用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支

　　3、影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

　�。ㄋ模┙鹑诔杀鹃_支概算

　　1、外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出

　　2、貸款引起的利息支出

　　3、各項保險開支

　　4、稅收和行政性收費

　　5、不可預見開支

　　第四節(jié)可行性研究報告的編制

　　一、房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)

　　1、誤區(qū)一：一個標準的效益分析

　　如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。

　　在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值�？尚行匝芯扛鶕�(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。

　　2、誤區(qū)二：先入為主的可行性研究

　　縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津。

　　在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢。

　　同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺；建設(shè)成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

　　（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

　　a、房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調(diào)查、分析。

　　b、課題組人員的業(yè)務水平不過關(guān)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

　　c、有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構(gòu)去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務。

　　d、有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

　　要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。

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