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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對財稅取向的探討論文
摘要：房地產(chǎn)業(yè)市場機(jī)制失靈，政府調(diào)控房價應(yīng)在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，通過擴(kuò)大社會保障性住房的覆蓋面，調(diào)整結(jié)構(gòu)性減稅政策，降低房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)在地方財政收入中的比重。政府應(yīng)按照市場需求加大居住房供應(yīng)量，控制購房信貸投放。相關(guān)政策實(shí)施后，必將使房價在平穩(wěn)中下降，居民可支配收入與實(shí)際購房能力逐步相適應(yīng)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；稅收
財稅政策是政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的主要政策工具和保障，因此應(yīng)不斷考量經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中存在的突出問題和矛盾，適時作出政策調(diào)整，以適應(yīng)和推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，使財政分配效率與公平更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會。
一、房地產(chǎn)稅收對財政收入的影響
房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓收益是地方財政收入的重要構(gòu)成，未來征收物業(yè)稅也是地方財政的重要補(bǔ)充。
1。房地產(chǎn)稅費(fèi)是地方財政收入的重要支撐在我國城市化、工業(yè)化進(jìn)程中，發(fā)達(dá)地區(qū)推行全域城市化，相應(yīng)增加建筑用地供應(yīng)量，土地出讓收益對地方財政的貢獻(xiàn)越來越大。房地產(chǎn)業(yè)不僅能帶來非稅收收入，如土地出讓金、土地租金、耕地補(bǔ)償?shù)�，而且能對房地產(chǎn)建筑征收營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅[1]，在出售或轉(zhuǎn)讓階段征收企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，課稅對象主要是承租人或所有者，每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅額隨著不動產(chǎn)市場價值的攀升而提高。地方政府土地出讓越多，獲取的非稅收收入和稅收收入越大，地方政府對土地出讓的積極性就越高。
2。房地產(chǎn)稅收的利與弊
城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既能帶來地方財政收入，又能增加金融信貸規(guī)模，吸引大量建設(shè)資金，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，改善居住環(huán)境質(zhì)量，正效應(yīng)作用明顯。然而，房地產(chǎn)稅收越高，對個人收入的影響就越大，中低階層個人稅負(fù)重，對生活保障部分收入造成一定的削弱，使得剩余可支配部分較少，弱化了個人投資和消費(fèi)能力。地方政府的財政投向主要是城市公共基礎(chǔ)建設(shè)，不注重對房地產(chǎn)業(yè)保障性住房建設(shè)的支持和扶持。建筑用地雖然不斷得到擴(kuò)張，而土地競標(biāo)價格卻持續(xù)上揚(yáng)，土地及建筑等稅費(fèi)占開發(fā)商成本比重較大，是商品房價格很難抑制之根本所在。雖然土地對增加地方財政收入起到積極重要的作用，但也不能忽視對物價上漲、房價居高不下所起到的負(fù)效應(yīng)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，原材料包括鋼材、建材、沙石等價格上漲，加之物價上漲，勞動力成本隨之上漲，導(dǎo)致建筑成本增加。由于商品房供給彈性較小，面對旺盛的購房需求，不平衡的矛盾逐漸加大，造成房價持續(xù)上漲。房價不確定性對地方財政危機(jī)鏈條如圖1所示。
圖1 房價不確定性對地方財政危機(jī)鏈條3。房價調(diào)控政策減持房地產(chǎn)稅費(fèi)在我國居民住房需求旺盛時期，應(yīng)加大住房建設(shè)土地供應(yīng)，逐步縮小住房供應(yīng)與需求之間的落差，采取土地出讓和商品房雙向限價政策，加大保障性住房建設(shè)。信貸應(yīng)對購買商品房的適應(yīng)條件、范圍和額度進(jìn)一步收縮。一是吸取美國次貸危機(jī)的深刻教訓(xùn)，把金融對居民購房信貸風(fēng)險控制在可承受范圍之內(nèi)；二是通過信貸收縮控制購房消費(fèi)欲望和購買力。以上舉措并進(jìn)是穩(wěn)定或逐步降低房價的必然趨勢，將會相應(yīng)減少土地出讓收益和相關(guān)稅收。
二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策措施
對社會保障的作用機(jī)理 國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2010年統(tǒng)計公報》顯示，房屋銷售價格全年呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑，年均增幅9。99%，而全國70個大中城市新建居民住宅銷售價格年均增幅13。67%，4月份增幅高點(diǎn)達(dá)到17。3%，年末回落至8。5%。下半年房價開始降溫，彰顯國家調(diào)控政策初見成效，房價調(diào)控總水平波動約束在物價穩(wěn)定可容納的空間。
1。房價政策調(diào)控效應(yīng)
國務(wù)院房價調(diào)控“新國八條”頒布實(shí)施以后，各地方政府結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長水平和居民住房實(shí)際購買能力，向社會公布了地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)。房價調(diào)控政策既有剛性措施，也有彈性政策傳導(dǎo)。房價控制水平是保持小幅增長，還是穩(wěn)定或回落，這是各地方政府抉擇的難點(diǎn)和重點(diǎn)，也是平衡稅收增長、調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、保證地區(qū)財政收入既定目標(biāo)順利完成所必須要作出的抉擇。與房價調(diào)控相配套的保障性住房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用性住房、公共租賃性住房被納入各級政府責(zé)任體系。2011年全國保障性住房1000萬套層層分解到各地區(qū)，保障性住房同比增長70%，從中央到地方明確了保障性住房的推進(jìn)指標(biāo)和具體目標(biāo)任務(wù)。保障性住房的大量建設(shè)，必然要擴(kuò)大購買保障性住房的適用范圍，經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也要進(jìn)一步放寬，這是調(diào)控房價的基本途徑。廉租住房進(jìn)入門檻也要不斷降低，積極籌措建設(shè)廉租住房，提供更多的面向保障對象供應(yīng)的房源，是城市有效吸引或留住外來人才和務(wù)工人口的重要途徑，也是為城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展提供充足的勞動力的重要保證。房價調(diào)控政策的主要構(gòu)件如圖2所示。
圖2 房價調(diào)控政策的主要構(gòu)件
2。房產(chǎn)投資與消費(fèi)稅負(fù)效應(yīng)加快居民住房保障戰(zhàn)略調(diào)整，要著重處理好房產(chǎn)投資和消費(fèi)的問題，而抑制房產(chǎn)投資和消費(fèi)的有效調(diào)節(jié)手段之一是增加稅負(fù)成本。征收居民住房房產(chǎn)稅是世界各國普遍適用的稅收政策。房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，是對保有房產(chǎn)的征收。征收個人住房房產(chǎn)稅是縮小分配差距、促進(jìn)社會公平的一個重要舉措，也是正確引導(dǎo)居民投資和消費(fèi)的重要措施。通過稅收調(diào)節(jié)杠桿，促使居民合理選擇投資對象及適宜的住房面積，有利于節(jié)約和抑制用地。
上海市和重慶市作為全國居民住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，對居民房產(chǎn)稅作出不同的規(guī)定。上海市居民房產(chǎn)稅主要針對新購房產(chǎn)、人均面積等限制條件而征收，稅率為累進(jìn)稅率，房價越高、人均面積越大房產(chǎn)稅率越高；重慶市居民房產(chǎn)稅側(cè)重高檔樓盤、別墅和投資性購房的征收。居民住宅房產(chǎn)稅征收對房價過快增長起到一定的抑制作用，同時有利于調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。
特別是對投資性和消費(fèi)性購房，通過增加稅負(fù)進(jìn)行調(diào)控，可以使投資和消費(fèi)購房回歸理性。房價是宏觀調(diào)控政策傳導(dǎo)的重要媒介，房價調(diào)控政策工具是由于房價過快增長凸現(xiàn)出來的，與房價相互作用共同發(fā)揮調(diào)節(jié)效果。
三、房地產(chǎn)的財稅維性與趨向
社會保障、公共服務(wù)是一個動態(tài)的概念，不同地區(qū)、不同區(qū)域，在不同時期其內(nèi)涵是不同的。在已建立社會保障制度的情況下，一旦經(jīng)濟(jì)社會大環(huán)境發(fā)生變化，社會保障體系同質(zhì)化必將發(fā)生聯(lián)動效應(yīng)，對社會環(huán)境程度的共同呼應(yīng)加劇，必然引起社會利益的調(diào)整。
1。社會保障有待公共財政均衡化
社會保障均等化是公共財政的基本要求，政府為社會提供最基本、最現(xiàn)實(shí)、最低保障標(biāo)準(zhǔn)，最終使社會成員享受均等的公共服務(wù)和公共物品。居民住房保障屬于社會保障的基本范疇，住房保障成為當(dāng)前政府政策調(diào)控的重要手段。反思我國房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然出臺了一系列抑制房價的政策，對房價宏觀調(diào)控起到一定效果，但效果仍不夠明顯，其主要根源就是土地財政收入及管控體制存在問題。地方政府既是城市土地的經(jīng)營主體，又是管理主體；既要保值又要增值，追求地價收益的最大化。我國土地是國家所有，土地出讓制，借鑒我國香港地區(qū)的土地批租制[2]，實(shí)行有償使用。發(fā)達(dá)國家土地用途管制相當(dāng)嚴(yán)格，政府優(yōu)先購買土地，主要是調(diào)控房價。自20世紀(jì)90年代我國實(shí)行分稅制改革以來，中央財政分配比例大，地方財政分配比例小，土地實(shí)行有償使用，各級地方政府在土地出讓上找到了增加財政收入的途徑，土地出讓對地方財政收入起到重要作用。土地出讓應(yīng)納入國家指導(dǎo)定價范疇，按照統(tǒng)一政策調(diào)控要求限價征用土地，開發(fā)商要服從國家調(diào)控要求，把房價在競地中降至最低。由中央財政與地方財政對土地財政收入實(shí)行劃分，增強(qiáng)中央財政的社會保障供給能力，促使社會保障和公共服務(wù)均等化。地方政府要加強(qiáng)土地的有效供應(yīng)與管理，嚴(yán)格土地規(guī)劃使用，運(yùn)用土地相關(guān)政策，參與和服從宏觀調(diào)控土地價格，合理確定地區(qū)房價水平，為居民住宅提供政策支持和市場有效保障。
2。稅收杠桿是房價宏觀調(diào)控的重要手段稅收屬于分配范疇，是國家宏觀調(diào)控的主要支點(diǎn)，是市場失靈時政府進(jìn)行宏觀調(diào)控、政策干預(yù)所采用的必要的經(jīng)濟(jì)手段。稅收杠桿以動態(tài)方式發(fā)揮調(diào)節(jié)功能，引導(dǎo)市場供需平衡，維護(hù)效率和公平有序的統(tǒng)一，是稅收政策的剛性與靈活性的統(tǒng)一。我國稅制效率優(yōu)先、公平滯后，剛性較強(qiáng)、靈活不足，不利于充分挖掘稅收杠桿的潛能，不利于調(diào)節(jié)社會總供給和總需求的再平衡。稅收貫穿于經(jīng)濟(jì)活動的生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)各個環(huán)節(jié)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，將使房產(chǎn)消費(fèi)和投資減少，增值稅、營業(yè)稅增長受到削弱，結(jié)構(gòu)性減稅趨勢明顯。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑，個人收入降低，企業(yè)所得稅及個人所得稅也將隨之減少。房產(chǎn)交易減少，將使契稅、印花稅、土地增值稅等小稅種收入降低。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動直接影響稅收增長，因此應(yīng)針對我國稅負(fù)現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)變稅收增長方式，調(diào)整和優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，降低總體稅負(fù)水平，促進(jìn)效率與公平的集聚效能。稅負(fù)發(fā)展到新的階段，結(jié)構(gòu)性減稅調(diào)整勢在必行。結(jié)構(gòu)性減稅植根于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效手段。政府調(diào)控房地產(chǎn)的重要目的是糾正市場失靈。房價的上漲帶動了物價的上漲，這與居民可支配收入之間存在嚴(yán)重失調(diào)，政府必須采取堅決的調(diào)控措施加以扭轉(zhuǎn)。市場失靈體現(xiàn)在分配不公、競爭性不強(qiáng)、公共物品的供給和經(jīng)濟(jì)波動等諸多方面，調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)主要體現(xiàn)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)的深層次矛盾之中。結(jié)構(gòu)性減稅應(yīng)轉(zhuǎn)向增稅調(diào)節(jié)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善收入分配，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益。稅負(fù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，稅負(fù)總體水平降低，中低階層人員收入水平增加，有利于刺激消費(fèi)，提高消費(fèi)水平。房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)性減稅費(fèi)，降低房產(chǎn)稅負(fù)成本，是穩(wěn)定和回落房價的重要因素。
四、結(jié) 語
價格杠桿就是政府與市場參與者的博弈工具[5]，因此應(yīng)嚴(yán)格信貸控制，加大住房建設(shè)供應(yīng)，土地出讓限地價后限套型，競低房價者為中標(biāo)開發(fā)商，保證保障性住房與限價商品房的有效供給，使人民居住基本需求和質(zhì)量得到進(jìn)一步保障。應(yīng)建立嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)密的房地產(chǎn)政策執(zhí)行與監(jiān)督機(jī)制，確保政策落實(shí)到位。經(jīng)濟(jì)決定社會保障能力，財政收入結(jié)構(gòu)制約著房價波動時期的稅收增長空間與增長幅度。因此，政府應(yīng)加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，扶持改造和提升制造業(yè)，培養(yǎng)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進(jìn)地方財政收入轉(zhuǎn)型，保持地方財政收入的相對穩(wěn)定性。
加快地方財政收入結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)稅費(fèi)收入比重，加大房價調(diào)控力度，對于降低房價、合理確定地區(qū)房價水平、穩(wěn)定物價、抑制通貨膨脹具有重要作用。
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