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中國城市家庭住房消費調(diào)查報告(2016)
12月17日,《中國城市家庭住房消費調(diào)查報告(2016)》在南開大學發(fā)布。調(diào)查結果顯示,超過六成的家庭認為所在城市房價非常高或者較高。同時發(fā)布的“中國住房價格風險指數(shù)”顯示,2016年上半年,70個大中城市的住房價格風險幾乎為近6年最大,風險逐步向二三線城市擴散;廈門和合肥超越“北上廣深”,排在價格風險最高城市的前兩位。
“房子是用來住的,不是用來炒的”,這是剛剛召開的中央經(jīng)濟工作會議上提出的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的定位,既要抑制房地產(chǎn)泡沫,又要防止出現(xiàn)大起大落。
由南開大學經(jīng)濟學院教授周京奎主要牽頭調(diào)研的《中國城市家庭住房消費調(diào)查報告(2016)》,基于對我國城市家庭住房消費全面系統(tǒng)的入戶調(diào)查數(shù)據(jù),樣本覆蓋全國32個城市,包括家庭戶樣本2635個、家庭成員樣本6651個,與2015年相比,家庭戶樣本增加了28.16%,家庭成員樣本增加了27.88%。內(nèi)容包括“住房及基本消費支出”“住房消費偏好與交易信息”“未來家庭住房消費選擇”“住房調(diào)控政策影響”“住房消費景氣調(diào)查”等。
中國住房價格風險指數(shù)對全國70個城市近5年的住房價格風險進行了評估,結果顯示: 2016年上半年住房價格風險最大的十個城市為廈門、合肥、深圳、上海、北京、廣州、惠州、韶關、無錫、福州。
2016年上半年,70個大中城市的住房價格風險幾乎為近6年最大,這使得在2016年國慶前后,北京、天津、深圳、廣州、上海等5個一線、準一線城市啟動了更為嚴格的限購、限貸等調(diào)控政策;2016年住房價格風險出現(xiàn)了一定程度的結構變動,由一線、準一線城市逐步向二線、三線城市擴散,尤其是無錫、鄭州、廈門、惠州等城市。
在住房價格評價方面,一線、準一線城市的房價會繼續(xù)堅挺,三四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大,房價會面臨加大的下行壓力。
報告特別對房地產(chǎn)稅收、限購限貸、房貸政策等近年住房消費中出現(xiàn)的新情況進行調(diào)研。結果顯示,“超過五成的城市居民認為現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整不會對其購房行為產(chǎn)生影響,東部地區(qū)城市家庭對房產(chǎn)稅調(diào)整較中西更為敏感”。
中國住房價格風險指數(shù)
報告發(fā)布了中國住房價格風險指數(shù)。該指數(shù)對全國70個城市近五年的住房價格風險進行了評估,根據(jù)指數(shù)顯示: 2016年前3季度,住房價格風險最大的十個城市分別為無錫、北京、鄭州、上海、合肥、廈門、青島、深圳、惠州、石家莊;2016年上半年住房價格風險最大的十個城市分別為廈門、合肥、深圳、上海、北京、廣州、惠州、韶關、無錫、福州。該指數(shù)還進一步反映出:2015年上半年及全年深圳的住房價格風險均為最大,經(jīng)過2016年的一系列調(diào)整,深圳的住房價格風險整體有所下降,但其二手住房仍存在較大風險;2016年上半年,70個大中城市的住房價格風險幾乎為近6年最大,這使得在2016年國慶前后,北京、天津、深圳、廣州、上海等5個一線、準一線城市啟動了更為嚴格的限購、限貸等調(diào)控政策;2016年住房價格風險出現(xiàn)了一定程度的結構變動,由一線、準一線城市逐步向二線、三線城市擴散,尤其是無錫、鄭州、廈門、惠州等城市。
天津家庭改善性住房需求較高
“天津家庭改善性住房需求較高,且住房市場對調(diào)控的敏感程度較高。”根據(jù)該研究成果,周京奎指出,天津被調(diào)查家庭未來一兩年賣房原因為改善住房條件的比例是除深圳以外最高的,而未來一兩年購房意愿為非常不可能或較不可能的比例是除了深圳外最低的。這些可以部分解釋2016年1-9月間天津房地產(chǎn)市場的火爆。但在調(diào)控政策出臺后,新建商品房交易價格環(huán)比增速由9月份的4.2%下降到10月份的1.3%,二手房交易價格環(huán)比增速由9月份的4.1%下降到10月份的1.2%,如果考慮到天津的調(diào)控強度較低,反應出來的住房市場對于調(diào)控的敏感程度依然是較高的。
未來家庭住房消費選擇
在未來家庭住房消費選擇中,報告指出,“超過六成的家庭認為所在城市房價非常高或者較高,一線、準一線城市家庭中有接近80%認為所在城市房價非常高或者較高,而認為房價低的占比較低,而東部地區(qū)和京津冀地區(qū)均約有七成的家庭認為房價非常高或較高”。
調(diào)查結果顯示,家庭戶主理想住房消費面積不存在城市類型或者區(qū)域差異,而年輕的家庭戶主理想住房消費面積要高于其他年齡段的戶主。相對于其他收入類型家庭,低收入家庭戶主有更大比例認為所在城市房價非常高或較高,其理想住房消費面積相對較小,該類型家庭未來一兩年買房更多是為了改善住房條件,而高收入家庭戶主相對更多是為了投資。
在住房價格評價方面,一線、準一線城市的房價會繼續(xù)堅挺,三、四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大,房價會面臨加大的下行壓力。
住房新政的調(diào)研
報告特別對房地產(chǎn)稅收、限購限貸、房貸政策等近年住房消費中出現(xiàn)的新情況進行調(diào)研。調(diào)查報告顯示,“超過五成的城市居民認為現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整不會對其購房行為產(chǎn)生影響,東部地區(qū)城市家庭對房產(chǎn)稅調(diào)整較中西更為敏感”。取消限購、限貸政策對家庭購房行為沒有影響的比例為61.46%,提前購買的比例為18.15%。2016年國慶前后,部分城市重新實施了住房限購限貸政策,回訪數(shù)據(jù)顯示,48.34%的被調(diào)查家庭認為重新實施住房限購、限貸政策將影響其購房行為。報告認為,住房調(diào)控政策的不穩(wěn)定將對城市家庭住房消費行為產(chǎn)生顯著影響,尤其在限制性政策持續(xù)調(diào)整階段,該限制性政策對城市家庭住房消費的負向影響更大也更持久。同時也表明,限購、限貸政策對于抑制住房過度消費有顯著效果。
周京奎表示,應積極探索利用房產(chǎn)稅取代調(diào)控政策可能性,明確不同城市房地產(chǎn)調(diào)控目標和政策選擇,保障調(diào)控政策的穩(wěn)定和持續(xù)性,調(diào)控應當以“保福利、穩(wěn)市場、促增長”為目標,防止住房價格大起大落。
與會人員對該成果進行點評,希望研究團隊能夠長期堅持這一項目,做好調(diào)研指標和人員培訓,完善數(shù)據(jù)庫,保持前沿性、科學性、實用性,繁榮學術,服務社會。
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