- 相關推薦
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的論文
成本管理與控制是企業(yè)管理中的一個重要工作，同樣對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說成本控制也是必不可少的。雖然現(xiàn)在很多公司已經(jīng)注意到成本管理的重要性，并開始進行企業(yè)的成本管理。但是大多數(shù)企業(yè)的成本管理仍然處于初級階段，多數(shù)房地產(chǎn)公司僅僅從支出的角度進行管理，企圖通過控制并降低大額支出的成本來進行管理。但結(jié)果卻往往差強人意，在一番辛苦之后，卻發(fā)現(xiàn)成本并沒有節(jié)省下來。企業(yè)的成本管理是全方位的，需要隨著環(huán)境的變化不斷變化適應的。企業(yè)成本管理需要從公司經(jīng)營、項目運行的角度，全方位立體化的進行綜合管理，才能真正有效的進行成本管理。
一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管理的內(nèi)容
1.房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本構(gòu)成。房地產(chǎn)作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復雜，根據(jù)影響因素的情況可以分為內(nèi)部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環(huán)境、經(jīng)營、技術、管理等各個方面。
1.1土地成本：土地成本是房產(chǎn)經(jīng)營成本的主要方面，主要包括國有土地使用全轉(zhuǎn)讓金，土地拆遷補償費用、耕地占用費用有關地上、地下附著物拆遷補償費用、安置動遷用房支出等費用，這些費用的投入比例一般都比較大，往往會造成開發(fā)商資金壓力，這就需要企業(yè)在進行成本管理時，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。
1.2前期成本：在房產(chǎn)開發(fā)之前，需要對項目進行可行性研究、規(guī)劃、設計、地質(zhì)勘査、測繪等工作，這些都需要進行前期投入，當這些問題都解決后，還需要進行市政公共基礎配套設施建設費用評估，這是房產(chǎn)開發(fā)必須考慮的費用。
1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時就需要支付給承包單位建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費，這些費用一般根據(jù)市場競爭體制計算得到，在一定的建筑結(jié)構(gòu)特征下，這些費用的支出比較固定，很少有變化。
1.4公共配套設施成本：房產(chǎn)開發(fā)不僅僅是建筑施工這么簡單，在房產(chǎn)開發(fā)施工中往往涉及到房產(chǎn)周圍的道路、供水、給電、排水管網(wǎng)等施工，這些都屬于公共配套設施成本。
1.5財務成本：財務成本主要是企業(yè)為了籌集資金所支付的費用，一般包括企業(yè)經(jīng)營管理過程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌集資金中產(chǎn)生的其他費用。對于開發(fā)商來說，這些費用是影響投資成敗的關鍵，只要融資的成本低于銷售利潤，就會適當?shù)沫h(huán)節(jié)自有資金所帶來的壓力。
2.房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的內(nèi)容。為了保證房產(chǎn)企業(yè)能夠正常的進行房產(chǎn)開發(fā)，防止管理不當造成資金緊張等各種問題，這就需要房產(chǎn)企業(yè)在以下幾個方面進行項目成本控制：
2.1項目策劃階段：在項目的策劃階段，開發(fā)商應該著重考慮到投資環(huán)境，考慮到投資產(chǎn)品的市場價值，對與項目的工程類型與規(guī)模、經(jīng)濟技術指標、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開發(fā)階段將成本結(jié)合起來，對與可能發(fā)生的項目成本起到總體控制的作用。
根據(jù)項目決策階段的工作性質(zhì)，可以認為房產(chǎn)開發(fā)投資策劃階段是具有智力化或知識密集性的。在這個階段，往往出現(xiàn)的成本費用是機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費用等，這個階段不會出現(xiàn)土地成本費用，可見對于投資策劃階段的控制結(jié)果對房產(chǎn)開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個成本控制。
2.2前期工作階段：當對項目開發(fā)做出可行性研究和調(diào)研以后#方可進行前期的準備工作，這個時期的工作將涉及到與房產(chǎn)開發(fā)有關的各種合同，因此管理人員應該做好投資成本管理，保證投測成本管理成為這個階段的重點工作，開發(fā)商要通過招標方式選擇合適的設計單位，保證設計單位在設計之前對施工現(xiàn)場進行詳細的勘察，并制定詳細的設計目標，確保成本能有效的管理。設計單位應該重視設計方案的選擇，保證提供多種設計方案，并由房產(chǎn)開發(fā)商進行選擇，在運用適當技術設計手段的情況下對方案進行合理優(yōu)化，達到成本控制的目的。在圖紙設計階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準的設計任務書以及投資估算進行控制，保證施工圖在設計中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。
2.3工程建設階段：工程建設階段應該將計劃限額作為工程成本管理的目標值，在工程施工階段將實際值和目標值進行合理的對比，找出其偏差并分析出現(xiàn)這種偏差的原因，并采取有效的措施進行控制，確保工程成本控制目標得以實現(xiàn)。
在工程開工以后，開發(fā)商應該監(jiān)督承包單位嚴格按照工程合同進行施工，并審核施工單位提交的申請支付表，綜合評定施工單位工作完成情況，在審核過程中應該注意保留金的扣除以及退還預付款；開發(fā)商應該定期制定最終成本估價報告書，保證工程中出現(xiàn)的各種影響投資的問題得以消除；為了保證成本控制目標得以實現(xiàn)，應該在施工階段嚴格控制設計變更，對于施工人員引起的工作變更，應該做好控制；當出現(xiàn)了工程索賠問題，應該嚴格按照簽訂的合同進行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當工程竣工以后#應該及時要求承包單位提供工程竣工報告，并根據(jù)竣工工程星認真核算支付金額。
2.4租售階段：在房產(chǎn)租售階段進行成本管理主要是管理房產(chǎn)的銷售費用支出，因為在競爭日益劇烈的房產(chǎn)市場中，房產(chǎn)開發(fā)的銷售費用呈逐漸上升的趨勢，一般在費用數(shù)額較大的情況下，對房產(chǎn)開發(fā)的利潤直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷售成本，并做好銷售策劃，保證銷售費用成本管理的目的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理措施
1.建立有效的成本管理構(gòu)架及運營模式。為了保證房產(chǎn)開發(fā)成本能夠順利進行管理，房產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身發(fā)展的情況建立相應的成本組織構(gòu)架與運營模式，并在組織結(jié)構(gòu)上進行合理的控制，讓關鍵流程有專業(yè)部門、專業(yè)崗位完成，減少管理層級，提成管理的效果。
2.建立全過程的目標成本管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該在投資估算的基礎上由成本管理部門主導編制項目開發(fā)的目標成本，作為項目開發(fā)的成本控制基線。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標成本控制責任書#將項目的成本目標分解到各職能部門，作為各責任部門作業(yè)的指導指標。
房地產(chǎn)項目竣工后，企業(yè)內(nèi)部成本管理部門及財務成本核算部門應組建成本評估小組，對成本完成結(jié)果及時進行分析、考核，以便總結(jié)經(jīng)驗，提高成本管理水平。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)項目的成本管理是一個復雜的、動態(tài)的系統(tǒng)工程，貫穿于項目策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售、物管等全過程，所以必須樹立全成本價值觀念。該過程要面向整個項目周期，不應僅僅停留在項目開發(fā)階段，在項目開發(fā)完畢并交付業(yè)主使用后，成本也還在發(fā)生（如維護、保修、運營），甚至還有法律風險。所以對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立健全的成本控制體系，包括組織保障體系及制度保障體系；要充分認識到項目的各個開發(fā)階段與成本控制的關系。
【房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的論文】相關文章：
企業(yè)成本管理論文07-21
企業(yè)成本管理論文07-21
企業(yè)成本管理論文(優(yōu))07-22
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理10-26
企業(yè)成本管理論文精選【15篇】07-21
制造企業(yè)物流成本管理問題經(jīng)濟論文10-13
談施工企業(yè)項目成本管理控制論文10-13