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欠物業(yè)費答辯狀
物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。下面是小編整理的有關于欠物業(yè)費答辯狀范文，歡迎閱讀。
欠物業(yè)費答辯狀
被答辯人與答辯人等關于物業(yè)服務合同糾紛一案，現(xiàn)答辯人根據(jù)相關法律及事實答辯如下：
一、 天地人和物業(yè)公司未履行盛業(yè)家園《前期物業(yè)管理服務合同》約定的義務，業(yè)主拒交物業(yè)費合理合法
物業(yè)服務合同屬于雙務合同，在物業(yè)糾紛中，由于物業(yè)公司沒有履行合同或履行合同存在嚴重瑕疵，業(yè)主依合同法的規(guī)定，完全可以拒絕交納物業(yè)費依法對物業(yè)服務企業(yè)進行抗辯。
被告是盛業(yè)家園小區(qū)的業(yè)主，與開發(fā)商委托的物業(yè)服務公司—-天地人和物業(yè)管理有限公司簽訂的前期物業(yè)管理服務合同，約定合同期限為3年( 年 月 日 至 年 月 日)。
約定由天地人和公司負責小區(qū)的管理、房屋和公共配套設施的維護養(yǎng)護，負責小區(qū)內(nèi)所有綠化的維護和管理等也是事實，按理業(yè)主確實有繳納物業(yè)費的義務。
但是，由于物業(yè)公司沒有履行合同義務，使物業(yè)管理十分混亂，小區(qū)內(nèi)私搭亂建、公共綠地被損毀、侵占、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生惡劣、排水不暢、污水橫流，電梯不進行正常的維修使電梯帶病運行、時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全、小區(qū)治安案件頻發(fā)......業(yè)主多次向物業(yè)公司和有關部門反映，一直沒有得到解決，因此大部分業(yè)主由于物業(yè)公司的嚴重合同違約，根據(jù)合同法的規(guī)定，大部分業(yè)主行使先履行抗辯權，拒交物業(yè)費，完全是情理中的事，是逼于無奈!合理合法。
被告認為:被告因為原告已經(jīng)構成了根本違約，使合同目的無法實現(xiàn)，依法行使先履行抗辯權。
同時由于原告嚴重違約，原告已經(jīng)于 年 月 日被全體業(yè)主逐出盛業(yè)家園。
被告認為，本案爭議的焦點主要有三點：
一是被告與天地人和公司的《前期物業(yè)服務管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的約束;
二是天地人和物業(yè)服務公司是否完全履行了合同義務，是否嚴重違約，進而業(yè)主能否行使先履行抗辯權。
三、約定的合同期限期滿后，業(yè)主是否繼續(xù)受《前期物業(yè)管理服務合同》的約束?
第一個焦點：玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與玉林市天地人和物業(yè)管理公司于20xx年簽訂的《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》是否有效?
20xx年玉林市住建委和城鄉(xiāng)建設委員會的《答復意見》：“......而當前盛業(yè)家園就是因為規(guī)劃核實驗收沒有通過，所以......”證實，盛業(yè)家園至今沒有竣工經(jīng)驗收合格，違反了《中華人民共和國建筑法》“第六十一條建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;末經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
” 的法律強制性規(guī)定，而玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不但把沒有末經(jīng)驗收的樓盤交付給業(yè)主的行為違法，而且把物業(yè)管理權交給沒有物業(yè)管理資質(zhì)的原告管理，違反了法律的禁止性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第第五十二條第五款的規(guī)定，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同。
第二個焦點：由于原告的物業(yè)管理權利來自玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的授權，但是《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同，因此被告與物業(yè)公司簽訂“物業(yè)管理服務合同”自然無效。
同時，由于玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘玉林市天地人和物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務合同，由于沒有到住房建委等行政主管部門備案，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第三十六條的規(guī)定，也應該認定《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》無效，也就是說，原告與盛業(yè)家園所有業(yè)主簽訂的合同為無效合同，更為重要的是前面說過，由于物業(yè)公司沒有履行了合同義務，嚴重違約，進而業(yè)主根據(jù)合同法的規(guī)定完全可以行使先履行抗辯權，同時由于合同無效，業(yè)主還可以行使不安抗辯權。
第三個焦點：小區(qū)的物業(yè)管理，業(yè)主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》約定的合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)收取業(yè)主的物業(yè)費就失去了合同依據(jù)和法律依據(jù)，業(yè)主當然可以不受《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》條款的約束。
二、 退一萬步說，即使合同有效或者雙方形成了事實上的物業(yè)管理關系，但由于物業(yè)公
司沒有提供服務或者提供的服務嚴重不符“合同”約定，業(yè)主基于最高院的司法解釋也可不交物業(yè)費，依法行使先履行抗辯權。
首先，業(yè)主提供了大量的證據(jù)已經(jīng)證明：物業(yè)公司沒有履行電梯維修義務，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，對共用部位及配套的設施、設備進行日常維修養(yǎng)護和管理是物業(yè)服務管理的一項重要職責，被告與天地人和公司簽訂的“合同”也有此規(guī)定，物業(yè)管理公司有義務履行其對共用部位及配套設施、設備進行日常維修養(yǎng)護和管理之職責，但是電梯長期帶故障運行，時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，物業(yè)公司不但嚴重法律的直接規(guī)定，同時物業(yè)公司構成嚴重違約的行為。
其次，物業(yè)公司和業(yè)主是平等主體關系，在實際履行中應是物業(yè)公司先履行服務管理義務，業(yè)主后按約定繳納物業(yè)費，先服務后收費，而不是不服務也收費，服務不符合約定也收費，業(yè)主提交的大量的證據(jù)證明，本案中，天地人和公司事實上明顯未提供符合行業(yè)標準的服務，比如被告自己花費修理電梯、自己交電梯費，物業(yè)公司還偷拆、強拆業(yè)主的水表、停止供水，不但造成業(yè)主的經(jīng)濟損失、給生活帶來嚴重不便，由于天地人和公司對小區(qū)的管理服務嚴重不負責任，致使小區(qū)內(nèi)綠地被嚴重損毀，私搭亂建現(xiàn)象比比皆是，......因此原告不是一般的違約，而是嚴重違約，業(yè)主在物業(yè)公司未履行約定義務或履行有嚴重瑕疵時，根據(jù)合同法第六十七條之規(guī)定，業(yè)主有權拒絕其履行交費的要求，合法地行使先履行抗辯權。
最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第6條規(guī)定“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
”因此，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯是否系“正當理由”是本案審查的重點。
被告認為，物業(yè)費在形式上表現(xiàn)為業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)所提供服務所支付的對價，是全體業(yè)主享受物業(yè)服務的物質(zhì)基礎，如果允許物業(yè)公司不提供服務和服務低劣也可以收取服務費，在業(yè)主行使先履行抗辯權后，物業(yè)公司變本加厲地不履行合同，最后借助司法權力強迫業(yè)主就范，讓不法物業(yè)公司獲取非法利益，如果法院不全面查明案件事實，簡單地支持物業(yè)公司的無理要求，是不利于業(yè)主公共利益的保護的，不得作為弱勢群體的業(yè)主的利益的保護，也是十分不公平的，因此，我們廣大業(yè)主不希望法庭偏頗那一方，但請法庭認真審查業(yè)主的抗辯事由、業(yè)主不交納費的真實原因、業(yè)主的先履行抗辯是否正當和合理?對物業(yè)服務企業(yè)拒不履行物業(yè)服務合同條款，是否存在履行合同存在重大瑕xiá疵cī?作出一個正確的評判!
三、被答辯人沒有履行物業(yè)服務合同的義務，無權要求原告支付物業(yè)費。
1.根據(jù)合同相對性原則，原告只有履行了合同中約定的服務，才有權要求原告履行付費。
然而原告沒有舉證證明自己履行了合同義務，應承擔舉證不能的法律后果，因此可推定原告并沒有履行合同義務。
2.實際上原告也沒有履行合同義務：
�、佟》课萋┯�、管理混亂，垃圾清理不及時，衛(wèi)生無人打掃。
亂擺的小區(qū)攤子、一天到晚都在播放的聲音，一樓汽車的亂停放
�、凇≌加眯^(qū)維修基金帳目。
③ 侵占本屬于包括被告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主的費用。
根據(jù)《物權法》第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，所以小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營性收入，如電梯出入口的廣告費用，小區(qū)里的廣告費，(如：橫幅，LED廣告牌，汽車出入拿的廣告卡，等等，)歸全體業(yè)主所有，比如：教育中路門口的燒烤攤一年交的場地占用費，小區(qū)里停車位收費呢。
�、堋≡嬷话才帕硕畞韨�保安同志穿著保安服坐在小區(qū)停車場出入口發(fā)放門卡，小區(qū)停車場有二個出入口，而小區(qū)的進出口卻四通八達，二十個保安只是坐在停車場出入口三班倒，二樓只安排一個保安三班倒。
未有正式的保安隊伍，安全問題嚴重失控，已發(fā)生多起入戶盜竊和物品，車輛丟失案。
�、荨⌒^(qū)消防通道長期被車輛停放而無人管理，小區(qū)內(nèi)隨意施工和維修養(yǎng)護不當，造成小區(qū)業(yè)主出入不便，小區(qū)環(huán)境臟亂差，業(yè)主們?nèi)虩o可忍，為此多次口頭及書面要求物業(yè)公司整改，但物業(yè)公司卻一拖再拖，從未有過整改。
業(yè)主曾于20xx年8月1號進行過維權，但物業(yè)公司依然如故管理。
業(yè)主已經(jīng)明確提出了保安人數(shù)的具體數(shù)字，物業(yè)公司如否認，就應由物業(yè)公司提供其聘請保安的合同、支付工資等情況的證據(jù)，如物業(yè)公司不能提交或者拒絕提交則應由物業(yè)公司承擔舉證不能的法律后果。
三、業(yè)主是否應承擔的違約責任――滯納金問題
如果上述物業(yè)“合同”有效，由于合同由物業(yè)公司提供的格式合同，當中約定的滯納金條款，由于原告方?jīng)]有履行說明義務，根據(jù)合同法“第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
同時，根據(jù)最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第29條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。
該條對何謂“過分高于造成的損失”進行了明確規(guī)定，顯然，本案“合同”中約定的日千分之三的滯納金比例過高，法院應當按業(yè)主的請求予以調(diào)整，駁回原告的有關滯納金的請求。
更為重要的是，出現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費完全是由于物業(yè)公司違約行為造成，業(yè)主是行使正當?shù)目罐q權，因此業(yè)主不應承擔違約責任，違約金是懲罰違約的行為，因此業(yè)主不應承擔違約金損失的義務。
四、答辯人訴求的物業(yè)費中部分既不合理，也不合法。
① 原告訴稱水費、垃圾費代理相關單位收取，但沒有相關單位的委托書。
因此是無效代理，被告有權不予承認。
而且水費也不是原告代業(yè)主交納的，而是開發(fā)商。
�、凇「鶕�(jù)《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第四條(即住宅小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負最終責任，不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用。)，而工程質(zhì)量是否合格或配套是否完善的主要依據(jù)是是否通過綜合驗收。
由于盛業(yè)家園小區(qū)并沒有通過綜合驗收，雖然住宅已實際交付使用，但由于公共配套設施、市政公用基礎設施全部沒有通過驗收時至今日也沒有交付使用。
因此根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條(即已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納)之規(guī)定，對于物業(yè)費中包含的公共配套設施、市政公用基礎設施部分應由開發(fā)商承擔，而不是包括被告在內(nèi)小區(qū)業(yè)主。
③ 對于20xx年1月前發(fā)生的物業(yè)收費已過訴訟時效，
綜上所述，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
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